How to Transfer Agricultural Land in Himachal Pradesh – Legal Process and Restrictions | हिमाचल प्रदेश में कृषि भूमि का हस्तांतरण कैसे करें – कानूनी प्रक्रिया और प्रतिबंध

Transferring agricultural land in Himachal Pradesh is more complex than in many other Indian states due to the unique socio-legal protections in place. These laws are designed to safeguard scarce cultivable land and preserve the rights of Himachali agriculturists.

The main restriction comes from Section 118 of the Himachal Pradesh Tenancy and Land Reforms Act, 1972, which prohibits transfer of agricultural land to non-agriculturists without prior government permission. Understanding the law and following the correct legal process is essential to avoid penalties, cancellation of sale deeds, or rejection of mutation.

🏔️ Who is an Agriculturist under HP Law?

An agriculturist is defined as a person:

• Whose principal occupation is agriculture, and

• Who is a bonafide Himachali (born in HP or residing for 15+ years), or

• Who already owns agricultural land in the state.

Non-agriculturists (including Himachalis engaged in business/service) need government permission to purchase agricultural land for any purpose, including residential or industrial use.

📜 When is Section 118 Permission Required?

Section 118 applies to:

• Sale or gift of agricultural land to non-agriculturists

• Construction of houses on agricultural land by outsiders

• Transfer of land for setting up industries, educational institutions, or tourism units

• Even lease or mortgage of agricultural land to non-agriculturists

It does not apply to inheritance or transfer between agriculturists.

📝 Process to Transfer Agricultural Land (With Permission)

If the buyer is a non-agriculturist:

1. 

Application for Section 118 Permission

• Submit an application to the Sub-Divisional Magistrate (SDM)

• Include purpose, source of funds, location, and size of land

• Attach identity proof, bonafide Himachali certificate (if applicable), and revenue papers

2. 

Report by Revenue Officials

• Field verification by Patwari and Kanungo

• SDM sends report to the Deputy Commissioner (DC)

3. 

Approval by State Government

• In most cases, final permission is granted by the Secretary (Revenue) or higher authorities

• Timeframe may vary from a few weeks to several months

4. 

Registration of Sale Deed

• Once permission is granted, sale deed is registered at the Sub-Registrar’s office

5. 

Mutation (Intkal) Entry

• Apply to update land records in the buyer’s name after sale

🔒 What Happens if Land is Transferred Without Permission?

• The sale deed may be declared null and void

• Mutation may be denied

• Buyer may be ordered to restore land to original status

• Penalties and legal action under the Act

It’s crucial to check the status of the land and eligibility of the buyer before any transaction.

✅ Exemptions from Section 118

Permission is not required:

• For transfer of land within family (inheritance, succession)

• For transfer between agriculturists

• For companies, institutions, or individuals with pre-approved projects under tourism, industry, or housing policies (subject to conditions)

Even in exempt cases, documentation and compliance must be properly handled.

📘 Tips Before You Buy or Transfer Agricultural Land

• Always verify the classification of land (agricultural/non-agricultural)

• Check whether the buyer is a bonafide agriculturist

• Avoid power of attorney sales without proper registration

• Never assume permission has been granted unless you receive it in writing

👨‍⚖️ Why Choose Barowalia & Associates

With decades of experience in land law and revenue matters in Himachal Pradesh, Barowalia & Associates helps clients by:

• ✅ Verifying land titles and eligibility under Section 118

• ✅ Drafting and processing permission applications

• ✅ Handling sale deeds, affidavits, and mutation

• ✅ Representing before the SDM, DC, and Revenue Department

• ✅ Advising Himachalis and outsiders on legally sound transactions

Our legal support ensures that your land transactions are compliant, secure, and enforceable under Himachal law.

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हिमाचल प्रदेश में कृषि भूमि का हस्तांतरण कई अन्य भारतीय राज्यों की तुलना में अधिक जटिल है, क्योंकि यहाँ अद्वितीय सामाजिक-कानूनी सुरक्षाएँ हैं। ये कानून दुर्लभ कृषि योग्य भूमि की सुरक्षा और हिमाचली कृषकों के अधिकारों को संरक्षित करने के लिए बनाए गए हैं।

मुख्य प्रतिबंध हिमाचल प्रदेश काश्तकारी और भूमि सुधार अधिनियम, 1972 की धारा 118 से आता है, जो बिना पूर्व सरकारी अनुमति के गैर-कृषकों को कृषि भूमि के हस्तांतरण पर रोक लगाता है। दंड, बिक्री विलेखों को रद्द करने या म्यूटेशन की अस्वीकृति से बचने के लिए कानून को समझना और सही कानूनी प्रक्रिया का पालन करना आवश्यक है।

🏔️ हिमाचल प्रदेश कानून के तहत कृषक कौन है?

कृषक को एक ऐसे व्यक्ति के रूप में परिभाषित किया जाता है:

जिसका मुख्य व्यवसाय कृषि है, और

जो एक वास्तविक हिमाचली है (हिमाचल प्रदेश में पैदा हुआ है या 15+ वर्षों से रह रहा है), या

जो पहले से ही राज्य में कृषि भूमि का मालिक है।

गैर-कृषकों (व्यापार/सेवा में लगे हिमाचलियों सहित) को आवासीय या औद्योगिक उपयोग सहित किसी भी उद्देश्य के लिए कृषि भूमि खरीदने के लिए सरकारी अनुमति की आवश्यकता होती है।

📜 धारा 118 की अनुमति कब आवश्यक है?

धारा 118 निम्नलिखित पर लागू होती है:

गैर-कृषकों को कृषि भूमि की बिक्री या उपहार

बाहरी लोगों द्वारा कृषि भूमि पर घरों का निर्माण

उद्योग, शैक्षणिक संस्थान या पर्यटन इकाइयाँ स्थापित करने के लिए भूमि का हस्तांतरण

गैर-कृषकों को कृषि भूमि का पट्टा या बंधक भी

यह कृषकों के बीच विरासत या हस्तांतरण पर लागू नहीं होता है।

📝 कृषि भूमि को हस्तांतरित करने की प्रक्रिया (अनुमति के साथ)

यदि खरीदार गैर-कृषक है:

1.

धारा 118 की अनुमति के लिए आवेदन

उप-विभागीय मजिस्ट्रेट (एसडीएम) को आवेदन प्रस्तुत करें

उद्देश्य, धन का स्रोत, स्थान और भूमि का आकार शामिल करें

पहचान प्रमाण, वास्तविक हिमाचली प्रमाण पत्र (यदि लागू हो), और राजस्व कागजात संलग्न करें

2.

राजस्व अधिकारियों द्वारा रिपोर्ट

पटवारी और कानूनगो द्वारा फील्ड सत्यापन

एसडीएम डिप्टी कमिश्नर (डीसी) को रिपोर्ट भेजता है

3.

राज्य सरकार द्वारा अनुमोदन

अधिकांश मामलों में, सचिव (राजस्व) या उच्च अधिकारियों द्वारा अंतिम अनुमति दी जाती है

समय सीमा कुछ हफ्तों से लेकर कई महीनों तक भिन्न हो सकती है

4.

बिक्री विलेख का पंजीकरण

अनुमति मिलने के बाद, बिक्री विलेख उप-पंजीयक के कार्यालय में पंजीकृत होता है

5.

म्यूटेशन (इंटकल) एंट्री

बिक्री के बाद खरीदार के नाम पर भूमि रिकॉर्ड अपडेट करने के लिए आवेदन करें

🔒 अगर अनुमति के बिना भूमि हस्तांतरित की जाती है तो क्या होगा?

बिक्री विलेख को शून्य और अमान्य घोषित किया जा सकता है

म्यूटेशन से इनकार किया जा सकता है

खरीदार को भूमि को मूल स्थिति में बहाल करने का आदेश दिया जा सकता है

अधिनियम के तहत दंड और कानूनी कार्रवाई

किसी भी लेन-देन से पहले भूमि की स्थिति और खरीदार की पात्रता की जांच करना महत्वपूर्ण है।

✅ धारा 118 से छूट

अनुमति की आवश्यकता नहीं है:

परिवार के भीतर भूमि के हस्तांतरण के लिए (विरासत, उत्तराधिकार)

कृषकों के बीच हस्तांतरण के लिए

पर्यटन, उद्योग या आवास नीतियों के तहत पूर्व-अनुमोदित परियोजनाओं वाली कंपनियों, संस्थानों या व्यक्तियों के लिए (शर्तों के अधीन)

छूट वाले मामलों में भी, दस्तावेज़ीकरण और अनुपालन को ठीक से संभाला जाना चाहिए।

📘 कृषि भूमि खरीदने या हस्तांतरित करने से पहले सुझाव

हमेशा भूमि के वर्गीकरण (कृषि/गैर-कृषि) की पुष्टि करें

जांचें कि खरीदार एक वास्तविक कृषक है या नहीं

उचित पंजीकरण के बिना पावर ऑफ अटॉर्नी बिक्री से बचें

जब तक आपको लिखित में अनुमति न मिले, तब तक कभी भी यह न मानें कि अनुमति दे दी गई है

👨‍⚖️ बारोवालिया एंड एसोसिएट्स को क्यों चुनें

हिमाचल प्रदेश में भूमि कानून और राजस्व मामलों में दशकों के अनुभव के साथ, बारोवालिया एंड एसोसिएट्स ग्राहकों की मदद इस प्रकार करता है:

✅ धारा 118 के तहत भूमि के शीर्षक और पात्रता की पुष्टि करना

✅ अनुमति आवेदनों का मसौदा तैयार करना और उन्हें संसाधित करना

✅ बिक्री विलेख, हलफनामे और म्यूटेशन को संभालना

✅ एसडीएम, डीसी और राजस्व विभाग के समक्ष प्रतिनिधित्व करना

✅ कानूनी रूप से सही लेनदेन पर हिमाचलियों और बाहरी लोगों को सलाह देना

हमारा कानूनी समर्थन सुनिश्चित करता है कि आपके भूमि लेनदेन हिमाचल कानून के तहत अनुपालन योग्य, सुरक्षित और लागू करने योग्य हों।